概要
不動産保有会社Fが保有する不動産（信託受益権）に対して、
ファンドCとして総額2億5,000万円※1を投資する予定です。
※1：投資スキーム図をよくご確認ください。
不動産保有会社Fが保有する今回投資対象となる不動産（信託受益権）は、
ホテル「グランド赤坂」（東京都港区赤坂）※2です。
※2：物件情報につきましては、ポートフォリオマップ、ポートフォリオ一覧、
投資スキーム図、IR情報をよくご確認ください。
（物件写真をクリックしますと、さらに詳細情報をご確認頂けます。）
対象不動産（信託受益権）については、
信託受託者である「みずほ信託銀行株式会社」による建物調査が実施済みです。
対象不動産（信託受益権）については、
「東京海上日動リスクコンサルティング株式会社」による建物調査※3が実施済みです。
※3：調査内容は、建築物診断、遵法性診断、環境リスク診断、地震リスク診断
ファンドC募集総額2億5,000万円のうち、
今般、250万円（第16回）を募集させていただきます。
今回投資対象となるホテル1棟の外部専門家による不動産鑑定評価額は、56億7,000万円です。
募集総額2億5,000万円含むLTV※4は約85.5%です。
※4：不動産の評価額に占める借入金の割合。
ここでは、（シニア・シニアメザニン総額38億5,000万円+ファンドA募集総額6億5,000万円+ファンドB募集総額1億+ファンドC募集総額2億5,000万円）÷外部評価額
ホテル運営会社からの固定賃料に対し、親会社の家賃保証がございます。
配当につきましては、投資対象不動産からの固定賃料が主たる配当原資です。
リート等※5への対象物件売却のタイミングによっては、期限前返済の可能性もございます。
※5：上場リート、私募リート、私募ファンド、不動産会社等
期限前返済の場合については、利息の発生は借り手からの期限前返済日までとなります。
投資ご検討の程、よろしくお願い申し上げます。
また、代表・木山のブログにて、本物件のご紹介記事を公開しております。
ぜひご一読ください。
2018年12月4日 紹介記事①
プレリートファンド代表・木山のブログはこちら
http://blog.livedoor.jp/kiyama_prereitfund/
※本案件の募集につきましては、ファンドAを第1順位、ファンドBを第2順位、
ファンドCを第3順位とする返済における優先劣後がございます。
本物件の売却代金が48億5,000万円未満だった場合、
ファンドCから元本が棄損していく可能性がございます。
なお、当該順位は、募集予定総額10億円内のものです。
※本案件は、「maneo」（GMOクリック証券サイト内「maneo」を含む）
及び「アップルバンク」においても募集を行う場合がございます。
本案件の返済における優先劣後は上記のとおりであり、同一順位内においては、
本サイトの募集分とその他サイトの募集分の間に優先劣後はございません。
本案件において期限の利益喪失事由が生じ、債権回収を行った場合の
回収金の分配につきましては、いずれのサイトで投資したかに関わらず、
各投資金額により按分して行われます。
貸付条件
- 担保付
- 保証付
- 分割返済
- 一括返済
- IRR（最大期待利回り）
| 貸付金額 | ¥2,500,000 |
|---|---|
| 運用利回り | 6.00 % |
| 借入期間 | 18 ヶ月 |
| 貸付実行日 | 2019年06月26日 |
| 初回返済日 | 2019年07月31日 |
| 返済完了日 | 2021年01月04日 |
| 返済方法 |
18 ヶ月後一括返済
利払いは毎月
※但し、期限前返済の場合有 |
| 分配間隔 | 1ヶ月ごと |
| 担保 | 無し |
| 保証 | 無し |
借り手資料
- ・物件資料：不動産謄本、公図、測量図、竣工図等一式 1通
- ・DD資料：エンジニアリング・レポート 1通
- ・法人資料：会社謄本、定款、印鑑証明書、信託契約 1通
スキーム概要
マーケット情報
（１）対象ホテルの概要
●対象ホテル前面のみすじ通りは赤坂見附駅と一ッ木通りの中間に位置し、飲食店舗が多く所在する人通りが多い通りである。
●上品なクリーム色の対象ホテルビルは目立つ存在で、低層階外壁のデザインと正面の配置された植栽により、周辺の飲食ビルと差別化が図られている。
●最寄駅である赤坂見附駅は銀座線と丸ノ内線が乗り入れている駅であり、東京・大手町、新橋・虎ノ門、渋谷、新宿、浅草など都内主要に対する移動利便性が高い。
（２）施設商品に係る競争力
（３）訪⽇外国⼈の動向・将来予測
訪⽇外国⼈旅⾏者数は、2012年以降順調に増加し、2016年の旅⾏者数は24百万⼈となった。
2020年政府⽬標値40百万⼈達成における2016年〜2020年CAGRは13.6%であり、2012年から2016年までのCAGR30.2%の半分程度の上昇率が企図されている。
⼀⽅、2020年から2030年⽬標値までのCAGRは4.1%と実績値のCAGR12.5%を⼤きく下回る想定となっている。
従って、政府⽬標値によれば、2020年以降、訪⽇外国⼈旅⾏者数は増加すると予測されるものの、その成⻑は緩やかになると考えられる。
なお、2017年1-4⽉実績における訪⽇外国⼈数は、上記政府⽬標における同年⽬標数値を達成可能な⽔準で推移している。
※CAGR：Compound Annual Growth Rateの略。年平均成⻑率を意味する。
（４）赤坂エリアにおける外国人宿泊需要動向
訪都外国人に対するアンケート調査結果のうち赤坂エリアに関する事項を示している。
「訪都外国人宿泊者_行った場所」のグラフによれば、「六本木・赤坂」エリアは、都内訪問先のうち第11位にランキングされ、約2割が訪れている。
また、訪都外国人が訪都中に行った活動の上位1位の日本食を楽しむ、同3位の高層ビル等の探索は、
六本木・赤坂エリアにおいて満足度の高かった活動の第2位と第1位の項目であり、訪都外国人のニーズに合ったエリアだと考えられる。
また、ナイトライフを楽しむという項目が高い満足度を示してる点が、六本木・赤坂エリアでは特徴的である。
担当者からのコメント
センチュリオンホテルグループは、都心の一等地、日本屈指のリゾート沖縄等、日本を代表する都市とリゾートエリアに、現在、施設運営を多数展開しております。ビジネスやプライベートの旅に高い利便性を提供する好アクセスで、国内、海外から高い評価を得ています。今後全国各地へ、さらにネットワークは広がる予定です。
既に同グループが運営する施設に関しましては大手商社系私募リート等が保有済みです。
リート等が既に保有済みの実績ある運営会社ですので流動性は高い案件と思われます。
